調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策“救市圈”中的深圳樓價(jià)：購(gòu)房人變“淡定” 增量房貸上調(diào)聲浪高

　　最近一段時(shí)間，救市成為多地樓價(jià)調(diào)控的關(guān)鍵詞。作為第一線城市的樓價(jià)風(fēng)向標(biāo)之一，深圳或許已被樓價(jià)調(diào)控“救市圈”包圍，而且消費(fèi)市場(chǎng)上有關(guān)深圳樓價(jià)的經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整“傳言”不斷。不過(guò)，截至現(xiàn)階段深圳樓價(jià)調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策并沒(méi)有發(fā)生變化，購(gòu)房人勿輕信謠言。

　　樓價(jià)變還是不變？這是擺在第一線城市面前的選擇題。過(guò)去，深圳樓價(jià)非?！懊舾小?，特別是對(duì)經(jīng)濟(jì)政策變化的預(yù)期，但今年的情形或許有些不同。

　　證券時(shí)報(bào)本報(bào)記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)一年多的深度調(diào)控，加之經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，即便面對(duì)各式各樣的樓價(jià)調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策變化，購(gòu)房人或許已變得越來(lái)越“淡定”，不少購(gòu)房人期望深圳能穩(wěn)固來(lái)之不易的“調(diào)控功效”，相關(guān)成交量超低價(jià)在更新后能夠更“精確”。此外，對(duì)房貸的變化，大多數(shù)購(gòu)房人更期望增量房貸也能略有上調(diào)。

　　穩(wěn)固來(lái)之不易的“調(diào)控功效”

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月以來(lái)全省已有近40個(gè)城市頒布了樓價(jià)調(diào)控救市經(jīng)濟(jì)政策，包括收緊限購(gòu)、限售，降低首付比例，上調(diào)房貸，增加公積金貸款額度，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等數(shù)個(gè)方面。其中，粵港澳大灣區(qū)數(shù)個(gè)城市如佛山、中山、江門(mén)等，也陸續(xù)頒布救市樓價(jià)經(jīng)濟(jì)政策。臨近深圳的東莞和惠州，此前也分別對(duì)樓價(jià)調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行一定程度的“救市”，其中，東莞提出生育二孩或三孩者可新增購(gòu)買一套商品商品房、個(gè)人商品房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年等經(jīng)濟(jì)政策受到關(guān)注。在“利空”經(jīng)濟(jì)政策提振下，本報(bào)記者致電東莞城區(qū)、虎門(mén)鎮(zhèn)的幾個(gè)商品房項(xiàng)目會(huì)展，有銷售副經(jīng)理則表示前段時(shí)間推出的優(yōu)惠優(yōu)惠措施略有收緊，消費(fèi)市場(chǎng)更傳出東莞成交量屢屢出現(xiàn)“交吉”的消息。

　　東莞的樓價(jià)調(diào)控救市經(jīng)濟(jì)政策帶來(lái)了許多消費(fèi)市場(chǎng)反應(yīng)，在深圳許多政府和社區(qū)論壇上，本報(bào)記者也發(fā)現(xiàn)許多購(gòu)房人發(fā)帖和討論，呼吁深圳應(yīng)謹(jǐn)慎“收緊”樓價(jià)調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，穩(wěn)固來(lái)之不易的“調(diào)控功效”。在羅湖區(qū)、光明區(qū)的幾個(gè)商品房項(xiàng)目會(huì)展，本報(bào)記者隨機(jī)采訪幾位購(gòu)房人，大家都對(duì)現(xiàn)階段深圳成交量超低價(jià)如何調(diào)整、樓價(jià)調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策會(huì)不會(huì)發(fā)生變化等問(wèn)題高度關(guān)注，也期望相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策變化能盡快落實(shí)，特別是成交量超低價(jià)。除了價(jià)格調(diào)整，多名購(gòu)房人也對(duì)本報(bào)記者則表示，現(xiàn)在的成交量超低價(jià)是一個(gè)小區(qū)一個(gè)價(jià)格“一刀切”，如果成交量超低價(jià)得到更新，期望價(jià)格能夠更“精確”，例如根據(jù)樓層、朝向來(lái)計(jì)算超低價(jià)。

　　房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)控功效，除了行業(yè)自身經(jīng)濟(jì)政策工作力度外，還受金融信貸和稅收等影響。近期的金融經(jīng)濟(jì)政策變化，也給房地產(chǎn)行業(yè)注入活力。近日央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化商品房信貸經(jīng)濟(jì)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，首房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR(貸款消費(fèi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)減20個(gè)基點(diǎn)，二房按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　不過(guò)，本報(bào)記者咨詢中國(guó)銀行、寧波銀行等多家銀行建行副經(jīng)理，他們均則表示還未接到正式通知。現(xiàn)階段深圳首房房貸最低能做到4.9%，也有建行副經(jīng)理則表示，“即便有上調(diào)的空間，但按照深圳的情形，可能很難達(dá)到4.4%?！辈贿^(guò)，與去年相比，多家銀行貸款速度保持較快水平，有的銀行成交量按揭業(yè)務(wù)的流水審核略有收緊，房貸貸款速度略有提升。

　　此外，對(duì)房貸的變化，大多數(shù)購(gòu)房人更期望增量房貸也能略有上調(diào)。

　　IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，對(duì)增量用戶來(lái)說(shuō)，房貸下降的途徑不僅僅只在于LPR下降，央行、各家商業(yè)銀行以及地方政府都可以主動(dòng)調(diào)降房貸，甚至給予不同工作力度的貼息。5月LPR走勢(shì)依然有下降趨勢(shì)，未來(lái)房地產(chǎn)金融也會(huì)進(jìn)一步加快和加大寬松的頻率與工作力度。

　　購(gòu)房還是要量力而行

　　那么，在周邊城市調(diào)控救市以及房貸發(fā)生變化預(yù)期的“提振”下，深圳樓價(jià)的交易情形發(fā)生了哪些變化？

　　其實(shí)，自4月初以來(lái)，深圳消費(fèi)市場(chǎng)的成交量就出現(xiàn)許多回暖跡象，但也可看出購(gòu)房人的“謹(jǐn)慎”。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，4月深圳全市一手寫(xiě)字樓共成交量2851套，環(huán)比下跌0.3%，成交量網(wǎng)簽2539套，環(huán)比增長(zhǎng)率為68.4%。美聯(lián)物業(yè)全省研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳全市二手寫(xiě)字樓備案592套，環(huán)比上漲141.6%。上周，有2個(gè)商品房項(xiàng)目入市銷售，均來(lái)自龍華區(qū)，共帶來(lái)1687房源，但兩盤(pán)去化情形均不太理想。

　　此外，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月成交量量排名前20的深圳二手樓盤(pán)中，有超五成的小區(qū)物業(yè)公司掛牌價(jià)環(huán)比出現(xiàn)了上調(diào)。本報(bào)記者在羅湖、福田和龍崗坂田等數(shù)個(gè)片區(qū)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，許多中介副經(jīng)理反映近日的確有些成交量物業(yè)公司小幅度“交吉”，但這些房源之前已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有成交量，大多數(shù)物業(yè)公司也都是抱著“試一試”的態(tài)度。在采訪中，面對(duì)物業(yè)公司“交吉”的現(xiàn)象，多名購(gòu)房人也則表示，相比較2020年的情形，自己變得比較“淡定”，坦言即便調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化，現(xiàn)階段購(gòu)房還是要量力而行。

　　中國(guó)民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售低迷主要受三方面因素影響：一是由于疫情防控收緊，居民看房購(gòu)房行為受到限制；二是居民收入增速明顯放緩，繼續(xù)加杠桿能力受到削弱；三是受近兩年房企債務(wù)違約事件影響，居民對(duì)期房銷售不信任，也對(duì)房地產(chǎn)銷售形成拖累。

　　深圳一家本地房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)本報(bào)記者，公司對(duì)深圳消費(fèi)市場(chǎng)前景依舊看好，但在當(dāng)上調(diào)控環(huán)境中，公司推盤(pán)步伐將略有控制，在售新盤(pán)的優(yōu)惠促銷活動(dòng)仍將繼續(xù)。

　　美聯(lián)物業(yè)全省研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，“深圳樓價(jià)的房貸在四大第一線城市里面處在最低水平，在全省范圍來(lái)看也是較低水平。因此，如果深圳也上調(diào)首房的房貸，對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的提振程度也是相對(duì)較小，但有利空總比沒(méi)有利空要好，畢竟深圳寫(xiě)字樓消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)階段的情形并不樂(lè)觀。至于深圳是否會(huì)頒布其他利空經(jīng)濟(jì)政策，我認(rèn)為會(huì)有的，但具體不好猜測(cè)。”

　　廣東省規(guī)劃院商品房經(jīng)濟(jì)政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在現(xiàn)階段的高樓價(jià)背景下，對(duì)新市民購(gòu)房來(lái)說(shuō)壓力較大，因?yàn)楝F(xiàn)階段的樓價(jià)水平，相比2017年和2016年那一輪的紓困，最大的變化就是樓價(jià)已達(dá)歷史最高，很多新市民集中的熱點(diǎn)城市樓價(jià)比那個(gè)時(shí)候大概翻了一倍甚至兩倍，在這種情形下，就必須要降成本，才能真正地疏解樓價(jià)供需的錯(cuò)配。

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