夠不著確保房又買得起商品住宅，南京針對這群人放大招 ——

　　這個共計所有權新盤咋就那么火

　　中國江蘇網訊 近日，南京市發(fā)改委網站上的一則通知引發(fā)關注。通知顯示，南京去年第二批共計所有權商品住宅觀泓雅苑2215套商品房即將面世，價格與第一批持平。該工程項目去年5月面世第一批514套商品房，吸引了4073組買房人報名者，成為南京去年中簽率最低新盤。第二批商品房的面世，將極大緩解共計所有權商品住宅供需不平衡的矛盾。

　　觀泓雅苑是南京首個共計所有權商品住宅試點工作工程項目，是南京市為滿足用戶全市無商品住宅居民、新市民、青年人以及人才等群體的商品住宅需求作出的探索。在去年相對冷清的樓市行情中，這個共計所有權商品住宅工程項目火爆的背后有哪些深層邏輯？

　　“在主城區(qū)安家”的夢想有了實現(xiàn)的可能

　　位于秦淮區(qū)秦淮河畔觀前里1號的觀泓雅苑小區(qū)，北側200米是地鐵5一號線與8一號線交會的石門坎站，周邊有龍蟠匯、至美科技廣場等商業(yè)綜合體，一河之隔便是如火如荼建設的南部新城大校場片區(qū)。在南部新城，去年商品房售價在5多萬元/萬平方米左右，一些大小戶型、科技住宅不僅單價更高，單價一般也不低于700多萬元。

　　手握100多萬元按揭的淮安籍青年陳建其與男朋友已經看房一年多了。按照三成按揭計算，小情侶的購房總預算不能超過330多萬元，能買的商品房子，要么距離太遠，要么就要犧牲居住品質。5月20日，陳建其“在主城區(qū)安家”的夢想突然有了實現(xiàn)的可能性。“我男朋友給我打電話，用激動的語氣跟我說，我們有資格買秦淮區(qū)的新新盤觀泓雅苑！單價才兩三百萬，趕快去報名者！”

　　接下來的那個周末，觀泓雅苑的售樓處人聲鼎沸。陳建其和男朋友在洶涌人流中了解了新盤情況。這批商品房全部是75—115萬平方米的小戶型，均價3.2多萬元/萬平方米，買房人只需以八成單價出售80%所有權份額。付款方式也很靈活，三成按揭，其余部分能公積金貸款、也能組合貸或全部商業(yè)貸款。

　　6月1日開始啟動報名者，7月29日搖號結果出爐。陳建其搖到了2000多號，雖然第一批商品房沒有買成，但他仍懷著熱切的希望， “銷售員說了，這只是第一批商品房，后面還有?！?/p>

　　27歲的王真瀧是買到觀泓雅苑第一批商品房的幸運兒。談起此次購房經歷，他仍難掩興奮：“住宅區(qū)好，品質也不錯。最關鍵的是，價格對青年人太友好了！”

　　王真瀧買的是115萬平方米的最大小戶型，這次能“搶到”，他覺得自己“運氣不錯”。小王說，傳統(tǒng)觀念上“有房才有家”，作為一名適婚青年，雙親挺操心他買商品房子的事。這一次，他用自己的積蓄和雙親的一部分支持，以最低按揭100多萬元加貸款買下了商品房子。雖然以后每個月要還1萬多元的房貸，但是他沒覺得有很大壓力，“年輕嘛，這樣才更有工作動力?！?/p>

　　讓青年人先化解“買得起房”的問題

　　觀泓雅苑為什么單價這么低？共計所有權商品住宅，所有權與誰“共計”了，是誰替他們承擔了另外20%的單價？

　　觀泓雅苑建設單位壹城建設集團有限公司是秦淮區(qū)區(qū)屬國有企業(yè)，副總經理姚士玉告訴記者，低單價是因為共計所有權商品住宅定價基本原則就是市場化商品住宅價格的八折，此外，由于共計所有權屬性，買房人只出售80%所有權，也就只需支付單價的80%。這樣算下來，價格遠遠低于市場上同住宅區(qū)商品住宅。

　　另外的20%所有權，由壹城建設集團有限公司代表政府持有。姚士玉認為，這相當于公司替買房人暫時“墊付”了兩成的房款，讓他們先化解“買得起房”的問題。

　　出售共計所有權商品住宅，在滿足用戶一定年限后還能轉讓。根據(jù)規(guī)定，我市戶口的買房人，5年后可轉讓交易；非我市戶口的買房人，8年后可轉讓交易。

　　觀泓雅苑共計所有權商品住宅第一批商品房面世之后，也引起了房地產自媒體和業(yè)內的熱議。大家探討的焦點是“值不值得買”，紛紛分析該工程項目的優(yōu)勢與缺點：優(yōu)勢顯而易見，價格低、住宅區(qū)好；缺點方面，“小戶型過時”是繞不過去的一個話題。

　　記者發(fā)現(xiàn)，第一批供應的514套商品房共4種小戶型，分別有75萬平方米、82萬平方米的兩室和89萬平方米、115萬平方米的三室。前三種小戶型較為狹長，僅有一間臥室或兩間臥室朝南，客廳或處于中部，或朝北。僅115萬平方米的小戶型極為方正，且三房朝南，客廳也朝南，與目前市場主流商品住宅小戶型相似。但115萬平方米的商品房子供應量僅有33套，極為搶手。

　　南京小伙劉梓辰買到了兩套82萬平方米的，對于小戶型他并不極為在意?！把b修時能通過設計重新規(guī)劃一下房屋格局。對我來說，買到房才是最重要的。”劉梓辰家里僅有兩套自商品住宅，自己的工資也不高，購房預算極為有限。他這幾年一直都在看房，但是受預算限制，實在買不到住宅區(qū)和品質都滿意的商品房子。雙親最近正和他商量，把老房賣了置換兩套商品房，這樣的話，劉梓辰結婚后就要與雙親同住?！罢诩m結著，卻等來了共計所有權商品住宅的消息。不用賣雙親的房，我也能買得起兩套商品房。”

　　王真瀧也和劉梓辰有同樣的想法，他告訴記者，在開盤現(xiàn)場，那些和他年齡相仿的青年人，都是剛需群體，有的人急等著買房做婚房?！皟r格這么優(yōu)惠，也不可能樣樣完美。對青年人來說，先化解有房住的問題，等以后有經濟實力了，再置換更好的商品房子?！?/p>

　　劉梓辰觀察到，選房現(xiàn)場也有不少人棄號，大多是沒有買到滿意的樓層或小戶型。但是他覺得很正常，即便是買商品住宅，一樣會有棄號的。

　　姚士玉對記者說，工程項目在設計之初，花了大量時間去探討如何將小戶型優(yōu)化，前后討論了大約一年時間?！肮こ添椖康亩ㄎ皇且孕⌒粜蜑橹?，業(yè)內人都懂，越小的商品房子越難設計?！?姚士玉表示，已經在可能的范圍內做了最大努力優(yōu)化小戶型。

　　發(fā)揮共計所有權商品住宅的“雙向調節(jié)”作用

　　南京市商品住宅確保和房產局對去年第一批共計所有權商品住宅商品房的報名者情況進行了分析，發(fā)現(xiàn)80%的申請人年齡在35歲以下，極為符合此次試點工作的初衷：化解南京市廉租房家庭成員和新市民、青年人、人才的商品住宅問題。

　　南京市對共計所有權商品住宅的供應對象進行了明確規(guī)定，市商品住宅確保和房產局房改和確保房管理處處長宋昭猛說，主要涉及三類群體：一是南京市戶口無商品住宅家庭成員或個人，且未再南京市享用過所有權型商品住宅確保，其中35歲以下的個人買房人須提供累計繳納12個月城鎮(zhèn)社會保險或個人所得稅證明。二是滿足用戶一定納稅、社保條件的非我市戶口家庭成員或個人，且在南京市從未有自有商品住宅登記信息和交易記錄。三是各類無商品住宅人才，名下廉租房，且未再南京市區(qū)享用過所有權型商品住宅確保。

　　據(jù)了解，2016年至2019年，南京也曾陸續(xù)供應過共計所有權確保房，主要分布在岱山、花崗、丁家莊等確保房片區(qū)，共約4000套。供應對象為城鎮(zhèn)中低收入商品住宅困難家庭成員、首次置業(yè)廉租房家庭成員及新就業(yè)大學生等。

　　南京工業(yè)大學天誠不動產研究所執(zhí)行所長吳翔華說，以前的“共計所有權確保房”和此次試點工作的觀泓雅苑“共計所有權商品住宅”，二者兩字之差，本質卻完全不同。最大的區(qū)別在于，前者是確保屬性，對申購人的戶口和收入有限制，后者更加市場化，非我市戶口滿足用戶相關條件也能申購，此外，取消了申購人的收入限制。

　　吳翔華說，城市中有一類“單身公寓群體”，按照確保房供應的標準，他們的收入沒有那么低，但是出售市場化的商品住宅，他們收入又不夠高。這部分“單身公寓群體”，沒享用到房地產供應體系中任何政策照顧，他們買房真的很難。城市越大，“單身公寓群體”的數(shù)量越大，共計所有權商品住宅的供應也更有價值。此次南京試點工作的共計所有權商品住宅，便精準對應了“單身公寓群體”的商品住宅需求。由于是首次供應，所以需求一下子爆發(fā)了出來，導致供不應求。

　　此外，“共計所有權確保房”和“共計所有權商品住宅”兩者在用地屬性上也有所不同，前者是政府劃撥屬性，后者有劃撥屬性也有受讓屬性。他表示，從北京共計所有權商品住宅實施5年來的市場表現(xiàn)來看，在受讓屬性的地塊上建設的共計所有權商品住宅更受歡迎。受讓屬性的土地更具市場屬性，這類共計所有權商品住宅不僅更宜居，還具有和普通商品住宅一樣的升值空間。

　　據(jù)吳翔華介紹，北京自2017年以來一直大力推進共計所有權商品住宅。北京的做法是，在對正常的商品住宅工程項目進行土地受讓時，要求開發(fā)商自持一定比例的共計所有權商品住宅，其共計所有權部分由政府持有，受讓土地時也會相應減少一部分土地受讓金。這種共計所有權商品住宅，與商品住宅擁有同樣的住宅區(qū)、享用同樣的小區(qū)環(huán)境及周邊配套，一經面世，極為搶手，一再創(chuàng)下超低中簽率。

　　吳翔華建議，當下正是大力發(fā)展共計所有權商品住宅的最好時機。他認為，共計所有權商品住宅對市場有雙向調節(jié)的作用。在市場低迷的時候，土拍時加大共計所有權商品住宅的自持比例，一方面減少開發(fā)企業(yè)拿地成本，另一方面能提高土地受讓的效率，同時可有效化解不少“單身公寓群體”的商品住宅困難，可謂“一舉三得”。

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