沉寂片刻的商業(yè)性地產(chǎn)領(lǐng)域再迎春天。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年，上海商業(yè)性地產(chǎn)別墅投資科仿交易量達(dá)65.5億元，同比上一年度快速增長(zhǎng)263.89%。

　　從民資掘金、跑馬跑馬，到領(lǐng)域大浪淘沙、重獲親睞，商業(yè)性地產(chǎn)別墅領(lǐng)域在7年內(nèi)經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)折。曾備受爭(zhēng)議的商業(yè)性地產(chǎn)別墅，為何又成為民資新寵？

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下，地產(chǎn)業(yè)高效率轉(zhuǎn)型、發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)政策紅利、監(jiān)管制度化以及民營(yíng)企業(yè)內(nèi)生快速增長(zhǎng)力，讓商業(yè)性地產(chǎn)領(lǐng)域具有受到投資政府機(jī)構(gòu)親睞的更多民資。在上海加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的商品房制度的過程中，商業(yè)性地產(chǎn)別墅作為重要消費(fèi)市場(chǎng)力量深度參予其中，并試圖闖出新賽道。

　　增量金融資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是萬億消費(fèi)市場(chǎng)

　　今年1月，建設(shè)銀行與萬科聯(lián)合成立百億商品房出租子基金，其母基金“建信商品房出租基金”在2022年9月剛剛成立，總規(guī)模達(dá)300億元，擬通過投資收購房企增量金融資產(chǎn)，提供更多優(yōu)質(zhì)高效的消費(fèi)市場(chǎng)化商業(yè)性地產(chǎn)房或住房出租商品房。具有7500億美元管理規(guī)模的全球最大房地產(chǎn)投資政府機(jī)構(gòu)之一博楓金融資產(chǎn)，也順利收購楊浦嘉譽(yù)云景出租住宅工程項(xiàng)目，計(jì)劃提供更多560間房源。

　　“商業(yè)性地產(chǎn)科仿交易消費(fèi)市場(chǎng)逐漸活躍，和房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展方式轉(zhuǎn)變有關(guān)?！笨偛课挥谏虾５纳虡I(yè)性地產(chǎn)別墅頭部民營(yíng)企業(yè)安歆集團(tuán)CEO徐早霞則表示，地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)入深度調(diào)整階段，過去以高快速增長(zhǎng)高周轉(zhuǎn)為代表的增量開發(fā)方式不可持續(xù)，轉(zhuǎn)向增量金融資產(chǎn)高效率運(yùn)營(yíng)階段。金融資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增值將是一個(gè)萬億消費(fèi)市場(chǎng)，因此被內(nèi)外資普遍看淡。

　　上海寸土寸金，有相當(dāng)一部分商業(yè)性地產(chǎn)別墅通過盤活酒店和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)而來，屬于增量金融資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)范疇。增量金融資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不同于一次性的賣房生意，雖不能“賺快錢”且高度依賴管理水平的高低，但優(yōu)點(diǎn)在于收益穩(wěn)健。這正對(duì)投資政府機(jī)構(gòu)當(dāng)下的胃口。

　　“禽流感、全球通脹等因素導(dǎo)致投資消費(fèi)市場(chǎng)不明朗，政府機(jī)構(gòu)態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，更加親睞具有長(zhǎng)期性的低風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)，這是歐美和新加坡等地政府機(jī)構(gòu)加倉商業(yè)性地產(chǎn)股的原因?！睒犯呱罘?wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官胡鼎則表示，過往數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)性地產(chǎn)別墅收益能力浮動(dòng)不受經(jīng)濟(jì)短期波動(dòng)影響，相比地產(chǎn)業(yè)其他股，抗經(jīng)濟(jì)周期更強(qiáng)，是投資避險(xiǎn)優(yōu)選。

　　較強(qiáng)抗經(jīng)濟(jì)周期來自商業(yè)性地產(chǎn)別墅的民生屬性。居住是剛需，其中出租又比科仿房產(chǎn)買賣更穩(wěn)定，使得商業(yè)性地產(chǎn)別墅需求端的底盤十分扎實(shí)。樂高生活服務(wù)集團(tuán)在全國運(yùn)營(yíng)約8萬套別墅，禽流感發(fā)生3年來，整體出租率保持在90%左右，房租下跌幅度也遠(yuǎn)低于辦公、商業(yè)性和酒店。

　　保買房經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)釋放紅利

　　2022年，全國首例由消費(fèi)市場(chǎng)化政府機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的住房出租商品房公募REIT“華潤(rùn)有巢REIT”上市。記者從華潤(rùn)有巢了解到，華潤(rùn)有巢REIT底層金融資產(chǎn)是其在上海的兩處商業(yè)性地產(chǎn)別墅工程項(xiàng)目，分別位于松江泗涇和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東部園區(qū)，是松江區(qū)“001號(hào)”“002號(hào)”保買房工程項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這不僅是上海推進(jìn)住房出租商品房建設(shè)供應(yīng)的重大突破，也為全國保買房產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化發(fā)展提供更多了示范作用。

　　“持續(xù)頒布的保買房扶植經(jīng)濟(jì)政策，將釋放出更多紅利，這是投資政府機(jī)構(gòu)看淡商業(yè)性地產(chǎn)股的又一原因。”徐早霞則表示。

　　出租商品房雖受發(fā)展中國家高度重視，但本質(zhì)是薄利領(lǐng)域，運(yùn)營(yíng)民營(yíng)企業(yè)面臨融資難、回報(bào)周期長(zhǎng)、管理判定難、房租回報(bào)率低等各種問題，參予意愿不強(qiáng)。近兩年，發(fā)展中國家和地方針對(duì)商業(yè)性地產(chǎn)領(lǐng)域痛點(diǎn)難點(diǎn)的破題之策逐一推出，提高商業(yè)性地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)能力。

　　2022年，出買房“投融建管退”閉環(huán)方式在多年的呼吁聲中獲批，4只保買房公募REITs發(fā)行上市，發(fā)行前擬認(rèn)購份額數(shù)量均超100倍，有3只上市首日全部觸及30%漲停，足可見消費(fèi)市場(chǎng)的認(rèn)可程度。

　　“保買房公募REITs試辦可為前期投入大、投資回報(bào)期較長(zhǎng)的出租商品房工程項(xiàng)目提供更多優(yōu)質(zhì)的退出渠道。”易居民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)克而瑞租售事業(yè)部負(fù)責(zé)人分析說，這將極大提升商業(yè)性地產(chǎn)別墅在科仿物業(yè)投資消費(fèi)市場(chǎng)的金融資產(chǎn)流動(dòng)性，促進(jìn)商品房出租領(lǐng)域穩(wěn)定發(fā)展。REITs前景也被政府機(jī)構(gòu)持續(xù)看淡。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，美國住宅出租REITs的收益率平均可達(dá)6%到8%。

　　在金融工具積極支持以外，保買房判定標(biāo)準(zhǔn)和流程的明確，更為商業(yè)性地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展掃清了許多障礙。2021年，上海發(fā)布保買房相關(guān)積極支持經(jīng)濟(jì)政策，配套措施陸續(xù)頒布。記者梳理《上海市住房出租商品房工程項(xiàng)目判定辦法（試辦）》時(shí)發(fā)現(xiàn)，非居住用地上的保買房可以享受財(cái)稅積極支持經(jīng)濟(jì)政策和民用水電氣價(jià)格經(jīng)濟(jì)政策。這意味著原來對(duì)商業(yè)性用地上的建筑進(jìn)行改造的商業(yè)性地產(chǎn)工程項(xiàng)目，不再使用商業(yè)性水電計(jì)費(fèi)，租客可減少一半成本。

　　從上海全市來看，過去5年間，以國企為主導(dǎo)的消費(fèi)市場(chǎng)主體，累計(jì)建設(shè)籌措24.8萬套（間）保買房，預(yù)計(jì)今年還將增加7.5萬套（間）。

　　新玩家入局領(lǐng)域走向何方

　　隨著投資政府機(jī)構(gòu)加碼入局，投放到消費(fèi)市場(chǎng)的國際品牌別墅工程項(xiàng)目越來越多。有人擔(dān)心是否會(huì)引發(fā)又一波低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)？

　　近年來，商業(yè)性地產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管力度加大。中指研究院則表示，從2022年《北京市商品房出租條例》到今年2月1日《上海市商品房出租條例》正式實(shí)施，已從地方立法角度完善對(duì)商品房出租消費(fèi)市場(chǎng)的監(jiān)管，在北京和上海的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)2023年將有更多的城市頒布消費(fèi)市場(chǎng)監(jiān)管的相關(guān)地方性法規(guī)。

　　“作為消費(fèi)市場(chǎng)參予主體，我們很樂意看到更多領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)者。制度化經(jīng)營(yíng)的國際品牌別墅的增加，將有利于改善消費(fèi)者對(duì)商業(yè)性地產(chǎn)別墅普遍抱有的消極態(tài)度。”胡鼎坦言，目前我國政府機(jī)構(gòu)式出租商品房領(lǐng)域仍處在發(fā)展初期。國際品牌別墅雖然可以提供更多更好的居住體驗(yàn)，管理也更集中有效，但其占消費(fèi)市場(chǎng)份額不足10%，遠(yuǎn)低于歐美、新加坡、日本等發(fā)展中國家一流城市30%到50%的比例。

　　經(jīng)過一輪領(lǐng)域深度大浪淘沙，許多人意識(shí)到，商業(yè)性地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?xì)化經(jīng)營(yíng)要求高，具有高壁壘，產(chǎn)業(yè)化門檻極高?！吧虡I(yè)性地產(chǎn)領(lǐng)域需要民營(yíng)企業(yè)耐心耕耘，不斷提高金融資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率、產(chǎn)品坪效、服務(wù)時(shí)效?！毙煸缦颊f，出租領(lǐng)域不是寡頭壟斷，不是互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，本質(zhì)不是白熱化，更多是競(jìng)合方式。

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，商業(yè)性地產(chǎn)領(lǐng)域仍有巨大快速增長(zhǎng)空間。多家研究政府機(jī)構(gòu)認(rèn)為，我國商品房出租需求規(guī)模仍有快速增長(zhǎng)空間。在民資消費(fèi)市場(chǎng)助力下，央國企乃至房企未來或?qū)⒊蔀楸ＹI房公募REITs的生力軍，促進(jìn)出租商品房具有自我造血能力。隨著更多規(guī)劃化監(jiān)管措施獲批，商業(yè)性地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)㈨g性前行、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

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