日前，廣州正式公告了2022年第一批轉(zhuǎn)讓受讓的18宗國(guó)有農(nóng)地所有權(quán)，此次轉(zhuǎn)讓計(jì)劃于5月5日分批號(hào)分散網(wǎng)上特惠競(jìng)價(jià)。對(duì)許多人而言，農(nóng)地競(jìng)買只是屬于房企的綠茵場(chǎng)，但在此之后，農(nóng)地消費(fèi)市場(chǎng)還是房?jī)r(jià)的溫度計(jì)，對(duì)消費(fèi)者提前預(yù)判消費(fèi)市場(chǎng)行情有著重要的作用。那么，在今年的首次轉(zhuǎn)讓受讓的18宗樓盤中，藏著今后廣州房?jī)r(jià)的哪些秘密呢？業(yè)內(nèi)人士指出，僅受讓18宗地意味著當(dāng)前房?jī)r(jià)仍處低位；而競(jìng)買政策的調(diào)整，則傳達(dá)了穩(wěn)消費(fèi)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。在此之后，還要特別注意區(qū)分農(nóng)地入市在熱門股和競(jìng)爭(zhēng)慘烈的股所起到的不同作用。

　　文、圖、表/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 龍樂(lè)樂(lè)(署名除外)

　　廣州2022年第一批轉(zhuǎn)讓受讓18宗地概況

　　白云區(qū)6宗

　　空港大道中東側(cè)AB2904003樓盤

　　廣海路樓盤一石井水泥廠西樓盤

　　東平輕軌站綜合開(kāi)發(fā)AB2201086樓盤

　　廣龍路AB0805102樓盤

　　廣龍路AB0805104樓盤

　　馬瀝智慧健康產(chǎn)業(yè)園AB0903166樓盤 AB0903176樓盤

　　荔灣區(qū)2宗

　　金橋二期樓盤

　　陸居路AF020208樓盤、AF02045樓盤

　　花都區(qū)1宗

　　鳳凰路西二樓盤

　　番禺區(qū)1宗

　　沙頭街禺山大道北側(cè)STJ15-02樓盤

　　清遠(yuǎn)區(qū)2宗

　　新塘鎮(zhèn)廣園快速路北側(cè)樓盤

　　廣州輕軌21一號(hào)線朱村街山田站北樓盤

　　黃埔區(qū)1宗

　　長(zhǎng)賢路以南、蘿嶺路以東CPPQ-A4-5樓盤

　　荔灣區(qū)2宗

　　茴香崗北側(cè)臺(tái)涌AH032318樓盤

　　赤沙西站AH031422 AH031419樓盤

　　南沙區(qū)3宗

　　珠江街一涌西側(cè)樓盤

　　亭角地區(qū)(原梅山工業(yè)區(qū))2022NJY-3樓盤

　　亭角地區(qū)(原梅山工業(yè)區(qū))2022NJY-2樓盤

　　【新聞背景】 2022年廣州第一批轉(zhuǎn)讓受讓樓盤概況

　　3月31日，廣州正式公告2022年第一批轉(zhuǎn)讓受讓的18宗地國(guó)有農(nóng)地所有權(quán)。據(jù)了解，這些樓盤涉及8個(gè)地區(qū)，荔灣、荔灣、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、清遠(yuǎn)8個(gè)區(qū)均有農(nóng)地出讓。其中，最少是白云區(qū)，共6宗，最少的是黃埔、花都、番禺，均只有1宗；而占地面積最大的是荔灣區(qū)赤沙西站AH031422、AH031419樓盤，占地面積達(dá)到419462平方米，轉(zhuǎn)讓起始價(jià)為94.5億元，也是轉(zhuǎn)讓價(jià)格最高的單一樓盤。

　　解讀： 三大變化傳遞積極信號(hào)

　　“從今年第一批農(nóng)地出讓的情況，我們可以看到政府在從農(nóng)地出讓角度積極傳遞信息，穩(wěn)消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期?！笨硕饛V佛地區(qū)首席分析師肖文曉表示，第一批農(nóng)地出讓控制了數(shù)量，提高了樓盤產(chǎn)品質(zhì)量，并且對(duì)受讓準(zhǔn)則也作出了一定調(diào)整。

　　據(jù)了解，相比起今年的第一批轉(zhuǎn)讓受讓48宗地，今年的18宗在數(shù)量上明顯減少。從結(jié)構(gòu)上而言，中心六區(qū)的供給超過(guò)60%，而外圍地區(qū)的受讓則相當(dāng)節(jié)制。尤其值得一提的是，此前的農(nóng)地出讓主力清遠(yuǎn)在此輪只有兩起農(nóng)地轉(zhuǎn)讓受讓。受讓樓盤的產(chǎn)品質(zhì)量也令人眼前一亮，荔灣區(qū)、荔灣區(qū)的樓盤均位于熱門股，但受讓價(jià)格卻令人感覺(jué)誠(chéng)意十足。以備受關(guān)注的赤沙西站二期樓盤為例，起拍樓面價(jià)僅2.25萬(wàn)元/平方米。

　　此外，拍地準(zhǔn)則也有所調(diào)整。一方面保留了“限地價(jià)、競(jìng)自持、搖號(hào)”的基本準(zhǔn)則以及地產(chǎn)商必須使用自有資金等方面的要求；另一方面則取消了曾經(jīng)出現(xiàn)在今年土拍當(dāng)中的全周期限價(jià)、限制銷售對(duì)象為首置人群比例不低于50%等規(guī)定。

　　廣州市房協(xié)專家鄧浩志表示，多項(xiàng)競(jìng)買條件的調(diào)整是為了吸引更多地產(chǎn)商參與，提高農(nóng)地受讓的成功率。

　　預(yù)測(cè)： 這三大股將有新變化

　　此輪受讓的農(nóng)地，將在多久之后轉(zhuǎn)化成工程項(xiàng)目入市，切實(shí)影響到消費(fèi)市場(chǎng)呢？肖文曉告訴記者，在過(guò)往高周轉(zhuǎn)的模式下，定位剛需的樓盤一般在受讓后6~8個(gè)月即可入市。一般而言，地價(jià)越高的樓盤往往需要更長(zhǎng)的生命周期，對(duì)精品工程項(xiàng)目而言10~12個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間亦有可能。以赤沙西站一期樓盤為例，該樓盤在2021年2月被廣州輕軌以83億元獲得，目前品悅?cè)A府(赤沙西站一期工程項(xiàng)目)已經(jīng)開(kāi)放展廳進(jìn)入蓄客階段。肖文曉指出，在目前的消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境下，地產(chǎn)商可能會(huì)策略性地放慢開(kāi)發(fā)速度，預(yù)計(jì)平均生命周期在一年左右。

　　那么，此輪廣州第一批受讓的樓盤，又將透露今后廣州消費(fèi)市場(chǎng)的什么秘密呢？

　　琶洲股的供給不足將有所改善

　　在近兩年的農(nóng)地受讓中，荔灣區(qū)一直是核心理念城區(qū)的“大戶”，這從Levet消費(fèi)市場(chǎng)的供給情況也可見(jiàn)一斑。但從供需關(guān)系來(lái)看，荔灣區(qū)Levet供給仍然相對(duì)稀缺。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)，2021年荔灣區(qū)的二手貨網(wǎng)簽數(shù)量為16345套，但Levet房網(wǎng)簽量?jī)H為2659套，這也就意味著全區(qū)的住房交易中，二手貨成交量占比達(dá)到86%。這其中，琶洲片區(qū)內(nèi)由于二手貨寫字樓選擇有限，地區(qū)供給更顯得緊張。

　　荔灣區(qū)在此輪農(nóng)地受讓中掛出兩起地，其中赤沙西站二期位于廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)琶洲的核心理念片區(qū)內(nèi)，是此輪土拍的“巨無(wú)霸樓盤”；而茴香崗路北側(cè)樓盤則相距不遠(yuǎn)，據(jù)市規(guī)劃局公示，該樓盤的居住占地面積超過(guò)5萬(wàn)平方米，且最高樓面地價(jià)較今年成交量的天斯樓盤低近1萬(wàn)元。這也就意味著，琶洲地區(qū)的供給將有所增加，門檻很可能也會(huì)有所降低。

　　白鵝潭接班成荔灣新亮點(diǎn)

　　“從這一輪荔灣區(qū)的農(nóng)地出讓中，我們可以看出一個(gè)顯著的趨勢(shì)，白鵝潭將接班廣鋼、廣船，成為地區(qū)新領(lǐng)漲板塊?！毙の臅灶A(yù)測(cè)。據(jù)了解，白鵝潭商務(wù)區(qū)作為荔灣區(qū)升級(jí)打造的三大平臺(tái)之一、廣州市重點(diǎn)培育的五大世界級(jí)地標(biāo)商圈之一，規(guī)劃高度已經(jīng)具備；配套方面，輕軌11一號(hào)線、三館合一、鵝潭一號(hào)等工程項(xiàng)目正在推進(jìn)；商業(yè)方面，廣州第二個(gè)太古商業(yè)工程項(xiàng)目正式落戶，填補(bǔ)地區(qū)高端商業(yè)空白。當(dāng)前股內(nèi)Levet寫字樓，萬(wàn)科金域曦府、新世界凱粵灣等也正在聚集人氣。

　　本次荔灣區(qū)受讓的兩起地均位于白鵝潭商務(wù)區(qū)，且均是前山樓盤。金橋二期樓盤緊挨著珠江鵝潭灣，一線前山，預(yù)計(jì)將來(lái)將被打造成為臨江的精品工程項(xiàng)目，屆時(shí)地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)人氣也將進(jìn)一步被帶旺。

　　白云區(qū)房?jī)r(jià)成交量重新活躍

　　在本次農(nóng)地受讓中，白云區(qū)以6宗樓盤成為轉(zhuǎn)讓樓盤最少的地區(qū)。而實(shí)際上，在今年的三輪分散農(nóng)地出讓中，白云區(qū)幾乎每一輪都是中心六區(qū)中受讓樓盤最少的，只是這一現(xiàn)象隱藏在了外圍地區(qū)的大量供給之中，不像此次這么吸引注意力。在肖文曉看來(lái)，這背后是白云區(qū)Levet寫字樓消費(fèi)市場(chǎng)的持續(xù)升溫。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年白云區(qū)Levet房?jī)r(jià)成交量?jī)H950套，而這一數(shù)據(jù)在5年后達(dá)到了8900套。隨之而來(lái)的，是整個(gè)地區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)的活力恢復(fù)。肖文曉表示，對(duì)一個(gè)正在快速發(fā)展的新興股而言，很難以某一次供給看今后變化，但從白云區(qū)近幾年的農(nóng)地出讓情況不難發(fā)現(xiàn)，圍繞著白云新城、設(shè)計(jì)之都和白云湖數(shù)字科技城將是今后一段時(shí)間的消費(fèi)市場(chǎng)領(lǐng)漲板塊。

　　【專家提醒】

　　供應(yīng)加大將提高核心理念股消費(fèi)市場(chǎng)活力

　　中原地產(chǎn)工程項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)亟需置業(yè)的剛需人群而言，根據(jù)土拍消費(fèi)市場(chǎng)作入市決策不具備可操作性。“如果是已經(jīng)有明確的意向股，或者是地區(qū)內(nèi)的置換，則可以關(guān)注土拍消費(fèi)市場(chǎng)透露出來(lái)的信息?！?/p>

　　肖文曉還特別提醒道，同樣是加大農(nóng)地供給，對(duì)核心理念的、領(lǐng)漲板塊的股和對(duì)新興的、競(jìng)爭(zhēng)慘烈的股，意義是完全不同的?！皩?duì)本身就比較競(jìng)爭(zhēng)慘烈，又還不斷有農(nóng)地入市的股，應(yīng)該謹(jǐn)慎一點(diǎn)；而像荔灣、荔灣等地區(qū)，供應(yīng)本身緊張的情況下有農(nóng)地入市，對(duì)調(diào)動(dòng)股的熱情，提高Levet和二手貨的活躍度有重要作用?！?/p>

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