日前，鄭州、武漢、北京等地陸續(xù)頒布買(mǎi)房消費(fèi)市場(chǎng)新規(guī)，加大商品房出租資本金監(jiān)管力度，確保買(mǎi)房消費(fèi)市場(chǎng)房租安全。業(yè)內(nèi)表示，隨著監(jiān)管趨緊，買(mǎi)房消費(fèi)市場(chǎng)完善化可望持續(xù)提高，房客資本金安全性可望得到進(jìn)一步確保。

　　加強(qiáng)房租監(jiān)管

　　9月2日，鄭州市房屋出租網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上線“商品房出租資本金監(jiān)管功能”，標(biāo)志著鄭州市房屋出租網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)商品房出租資本金監(jiān)管模塊開(kāi)發(fā)建設(shè)工作已完成，正式啟動(dòng)投入使用。業(yè)內(nèi)表示，該項(xiàng)工作全面推開(kāi)后，廣大買(mǎi)房群眾可在市房屋出租網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)選擇已接受商品房出租資本金監(jiān)管的民營(yíng)企業(yè)，申請(qǐng)商品房出租資本金監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù)，出租被告的資本金安全及合法權(quán)益將會(huì)得到有效確保。

　　鄭州市商品房確保和房地產(chǎn)管理處出租處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，如出租雙方對(duì)停車(chē)費(fèi)的處置存在爭(zhēng)議，可透過(guò)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，雙方達(dá)成一致后形成書(shū)面文檔，監(jiān)管銀行將按照文檔內(nèi)容對(duì)停車(chē)費(fèi)進(jìn)行處理。

　　8月30日，鄭州市商品房確保和房地產(chǎn)管理處官網(wǎng)發(fā)文，根據(jù)鄭州市商品房出租資本金監(jiān)管工作安排，已在消費(fèi)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)登記注冊(cè)但尚未按照《鄭州市商品房出租資本金監(jiān)管辦法(試行)》要求完成商品房出租資本金監(jiān)管金融資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)開(kāi)辦工作的商品房出租民營(yíng)企業(yè)，務(wù)必于9月1日前完成金融資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)開(kāi)辦工作。各商品房出租民營(yíng)企業(yè)應(yīng)選擇一家與鄭州市房屋出租服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)對(duì)接的監(jiān)管銀行，開(kāi)辦唯一的監(jiān)管專(zhuān)屬帳戶(hù)，并按要求將房客繳納的房租、停車(chē)費(fèi)列入監(jiān)管。新登記注冊(cè)的商品房出租民營(yíng)企業(yè)應(yīng)在登記注冊(cè)后10個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)戶(hù)監(jiān)管專(zhuān)屬帳戶(hù)。

　　后期，鄭州市將會(huì)對(duì)商品房出租民營(yíng)企業(yè)是否開(kāi)辦金融資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)列入“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”檢查。對(duì)于未開(kāi)戶(hù)金融資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的民營(yíng)企業(yè)，將依規(guī)向社會(huì)公示，嚴(yán)禁進(jìn)行商品房出租民營(yíng)企業(yè)登記，嚴(yán)禁認(rèn)定為完善化商品房出租民營(yíng)企業(yè)享受稅收優(yōu)惠，嚴(yán)禁享受財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資本金支持，并依法抄送發(fā)改委、網(wǎng)信、稅務(wù)等部門(mén)實(shí)施聯(lián)合懲戒，以?xún)艋M(fèi)市場(chǎng)環(huán)境。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在出租關(guān)系中，房客通常處于相對(duì)弱勢(shì)地位。從多年來(lái)的監(jiān)管實(shí)踐來(lái)看，90%以上的舉報(bào)反映的是房客權(quán)益受到侵害。目前商品房出租消費(fèi)市場(chǎng)的主體大部分是散戶(hù)對(duì)散戶(hù)(C2C)，商品房出租民營(yíng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模(B2C)占比較小，房租調(diào)控的手段少、難度大。上述政策將對(duì)維護(hù)消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定起到積極作用。

　　嚴(yán)格完善消費(fèi)市場(chǎng)秩序

　　9月1日，《北京市商品房出租條例》正式實(shí)施，明確培育發(fā)展商品房出租消費(fèi)市場(chǎng)，支持居民透過(guò)出租方式解決商品房問(wèn)題、改善定居條件。將出租商品房列入商品房發(fā)展規(guī)劃。嚴(yán)格完善消費(fèi)市場(chǎng)秩序，明確利用非定居增量土地建設(shè)的出租商品房、利用非定居增量房屋改建的出租商品房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)的出租商品房、土地出讓相關(guān)文檔明確要求用于出租的商品房等，嚴(yán)禁銷(xiāo)售、變相銷(xiāo)售，嚴(yán)禁用于出租短租商品房，并設(shè)定了較重的罰則。

　　針對(duì)舉報(bào)舉報(bào)反映較多的克扣房租停車(chē)費(fèi)、長(zhǎng)收短付、高收低出、長(zhǎng)租公寓暴雷、個(gè)人二房東、卷錢(qián)跑路等消費(fèi)市場(chǎng)亂象，《北京市商品房出租條例》要求，嚴(yán)管“房租貸”，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房租銀行貸款應(yīng)以登記的出租合約為依據(jù)，劃入房客帳戶(hù)；銀行貸款金額嚴(yán)禁高于出租合約金額，銀行貸款期限嚴(yán)禁少于出租合約期限，發(fā)放銀行貸款頻率應(yīng)與房客支付房租頻率匹配。此外，出租民營(yíng)企業(yè)繳納停車(chē)費(fèi)通常嚴(yán)禁少于一個(gè)月房租并須透過(guò)第三方專(zhuān)屬帳戶(hù)托管，單次繳納房租數(shù)額通常嚴(yán)禁少于三個(gè)月房租，超收的房租應(yīng)列入監(jiān)管；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)繳納手續(xù)費(fèi)通常嚴(yán)禁少于一個(gè)月房租，并且合約期滿被告續(xù)約的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁再次繳納手續(xù)費(fèi)。

　　在此之前，武漢頒布新規(guī)，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房出租消費(fèi)市場(chǎng)監(jiān)管，完善商品房出租民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，確保商品房出租被告合法權(quán)益。未開(kāi)辦商品房出租資本金監(jiān)管專(zhuān)屬帳戶(hù)的商品房出租民營(yíng)企業(yè)嚴(yán)禁對(duì)外發(fā)布房源信息。

　　步入新的發(fā)展階段

　　今年以來(lái)，買(mǎi)房消費(fèi)市場(chǎng)頻獲政策支持。日前，紅土深圳安家REIT、中金廈門(mén)安家REIT、華夏北京確保房REIT作為首批住房出租商品房REITs試點(diǎn)工程項(xiàng)目正式上市，住房出租商品房迎來(lái)產(chǎn)業(yè)化和完善化發(fā)展。

　　據(jù)了解，上述三個(gè)REITs工程項(xiàng)目金融資產(chǎn)均為住房出租商品房，發(fā)行規(guī)模總計(jì)37.97億元。從確保群體看，深圳與廈門(mén)的REITs工程項(xiàng)目主要面向的是新市民和青年人，北京的工程項(xiàng)目主要面向的是城市中低收入且商品房困難人群。從金融資產(chǎn)范圍看，深圳工程項(xiàng)目底層金融資產(chǎn)除住房出租商品房外，還配備商業(yè)及地下車(chē)庫(kù)。

　　北大光華REITs課題組分析認(rèn)為，住房出租商品房REITs的發(fā)展和壯大，有助于改善我國(guó)目前以個(gè)人供給為主的消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商品房出租消費(fèi)市場(chǎng)向產(chǎn)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化和完善化發(fā)展。透過(guò)向房客提供需求適配的出租商品房，有利于解決目前商品房出租消費(fèi)市場(chǎng)存在的供給結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。同時(shí)，透過(guò)提高出租服務(wù)水平，穩(wěn)定出租關(guān)系，完善出租消費(fèi)市場(chǎng)主體行為，確保房客權(quán)益，有利于解決租住品質(zhì)差、租期不穩(wěn)定等問(wèn)題。

　　戴德梁行北京公司副總經(jīng)理、北區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰表示，首批住房出租商品房REITs打開(kāi)了一道嶄新的門(mén)，為我國(guó)住房出租商品房基礎(chǔ)設(shè)施金融資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投、融、管、退”再投資的可持續(xù)發(fā)展，在有效盤(pán)活增量出租商品房金融資產(chǎn)、拓寬住房出租商品房融資渠道的實(shí)踐中具有重要意義。

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