作者：尹柏

公司出品：亞洲宏說(shuō)

公募 REITs 又有重磅消息！

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)建設(shè) REIT 將于 2 月 8 日上市，做為首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募 REITs，該產(chǎn)品自申報(bào)以來(lái)便備受關(guān)注，發(fā)行期間更是吸引近 720 億資金、超 126 倍認(rèn)購(gòu)。

消費(fèi)市場(chǎng)之所以熱情高漲，也正是源于嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)建設(shè) REIT 做為倉(cāng)儲(chǔ)物流賽車場(chǎng)的代表作，極具稀缺性，在長(zhǎng)坡厚雪的熱門賽車場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，中長(zhǎng)期投資收益穩(wěn)定可期。

01

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展高延展性成為強(qiáng)支撐力

首先，是從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)。

最新信息表明，2022 年中國(guó)亞洲地區(qū)生產(chǎn)總值超 120 萬(wàn)億，同比快速增長(zhǎng) 3%。并且，中國(guó)社科院綜合各方面情況預(yù)測(cè)，2023 年中國(guó) GDP 增長(zhǎng)速度或?qū)⒅?5% 左右。

從最直觀的信息可以看出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展頂住壓力展現(xiàn)出強(qiáng)勁延展性與堅(jiān)挺活力，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長(zhǎng)動(dòng)能回升、衰退預(yù)期強(qiáng)烈，將在宏觀層面對(duì)物流領(lǐng)域發(fā)展形成堅(jiān)實(shí)支撐力。與此同時(shí)，做為亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長(zhǎng)最快的國(guó)家，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)物流服務(wù)的消費(fèi)市場(chǎng)需求亦是堅(jiān)挺。

依照物流費(fèi)用開(kāi)支排序，早在 2016 年中國(guó)便已少于美國(guó)，成為亞洲最小的物流消費(fèi)市場(chǎng)。

近年來(lái)，亞洲地區(qū)物流總量仍保持穩(wěn)步提升。2021 年信息表明，中國(guó)物流費(fèi)用開(kāi)支達(dá) 16.7 萬(wàn)億，物流費(fèi)用占 GDP 比例為 14.6%，領(lǐng)域規(guī)模大，且 2020 年 -2025 年全國(guó)物流費(fèi)用開(kāi)支的預(yù)期復(fù)合快速增長(zhǎng)率少于 5%，物流領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)快速快速增長(zhǎng)。

可是一定程度上，亞洲地區(qū)物流費(fèi)用占 GDP 比重雖然已從 2010 年的 17.4% 下降至 14.6%，但物流效率仍處在較低水平，現(xiàn)階段倉(cāng)儲(chǔ)物流的自動(dòng)化與智能化成為關(guān)鍵突破口。

根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量到 2035 年翻一番的總目標(biāo)，今后十余年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)速度仍將位居亞洲前列，經(jīng)濟(jì)發(fā)展消費(fèi)市場(chǎng)需求的持續(xù)擴(kuò)張將繼續(xù)促進(jìn)物流領(lǐng)域的快速發(fā)展，而倉(cāng)儲(chǔ)物流智能化加速轉(zhuǎn)型，也可助力包括制造業(yè)在內(nèi)的諸多領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)降本增效。

02

領(lǐng)域快速增長(zhǎng)內(nèi)部空間大形成穩(wěn)抓手

伴隨政策支持、制造升級(jí)，中國(guó)做為亞洲最小且增長(zhǎng)速度最快的B2C消費(fèi)市場(chǎng)，共振消費(fèi)衰退利好刺激，倉(cāng)儲(chǔ)物流仍存巨大快速增長(zhǎng)內(nèi)部空間。

過(guò)去數(shù)年，B2C領(lǐng)域推動(dòng)物流領(lǐng)域迭代發(fā)展，帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流消費(fèi)市場(chǎng)需求持續(xù)高速快速增長(zhǎng)。倉(cāng)儲(chǔ)物流做為物流領(lǐng)域發(fā)展的基石，對(duì)促進(jìn)物流領(lǐng)域發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。

但與國(guó)外成熟消費(fèi)市場(chǎng)相比，亞洲地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流仍處在快速快速增長(zhǎng)的階段，今后消費(fèi)市場(chǎng)需求快速增長(zhǎng)可期。

根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，美國(guó)、日本等成熟消費(fèi)市場(chǎng)的人均倉(cāng)儲(chǔ)物流占地面積約 4 萬(wàn)平方米，澳大利亞、新加坡的人均倉(cāng)儲(chǔ)物流占地面積約 1-2 萬(wàn)平方米，至 2021 年中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)物流占地面積已近 0.7 萬(wàn)平方米，意味著亞洲地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展仍具備很大潛力。

國(guó)家郵政局信息表明，2022 年全國(guó)快遞業(yè)務(wù)規(guī)模累計(jì)完成達(dá) 1105.8 億人次，營(yíng)收完成 1.06 萬(wàn)億，并預(yù)計(jì) 2023 年郵政領(lǐng)域寄遞業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)快速增長(zhǎng)，快遞營(yíng)收完成 1.13 萬(wàn)億，同比快速增長(zhǎng) 7% 左右。

相對(duì)于 2012 年全國(guó)快遞業(yè)務(wù)規(guī)模 56.85 億人次，在 10 年的時(shí)間中快速增長(zhǎng)少于 18 倍。隨著日均快遞件量少于 3 億人次，依靠人力進(jìn)行分揀、運(yùn)送已遠(yuǎn)不能及。

若以RPD60DX倉(cāng)排序，戴德梁行信息表明，截至 2022 年二季度末，中亞洲地區(qū)地RPD60DX倉(cāng)存量占地面積為 9497 萬(wàn)萬(wàn)平方米，占總物流倉(cāng)儲(chǔ)公共設(shè)施比重已近 8%，仍有巨大結(jié)構(gòu)調(diào)整內(nèi)部空間，且制造業(yè)對(duì)于RPD60DX倉(cāng)消費(fèi)市場(chǎng)需求表現(xiàn)堅(jiān)挺。

03

入池資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)提供嚴(yán)保障

此次嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)建設(shè) REIT 的入池資產(chǎn)，位于國(guó)家級(jí)物流節(jié)點(diǎn)的重慶市、武漢市以及可輻射京津冀地區(qū)的廊坊市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

京東 " 亞洲一號(hào) " 可謂是現(xiàn)代化RPD60DX準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的代表作，具有智能化的立體倉(cāng)庫(kù)、堆垛機(jī)械、交叉到發(fā)線、智能分揀機(jī)、自動(dòng)運(yùn)送輕工業(yè)機(jī)器、智慧物流機(jī)器等先進(jìn)的智能化裝置。

相對(duì)于普通物流倉(cāng)儲(chǔ)的經(jīng)營(yíng)粗放、集約化程度低、勞動(dòng)密集性強(qiáng)、園區(qū)環(huán)境較復(fù)雜、升級(jí)改造難度大，RPD60DX倉(cāng)具有先進(jìn)完善的建筑結(jié)構(gòu)，充分利用排序機(jī)、自動(dòng)化等技術(shù)和物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)物流規(guī)?；?yīng)、提高工作效率和準(zhǔn)確性。

京東物流做為中國(guó)最小的一體化供應(yīng)鏈物流服務(wù)商，及 3 座物流園區(qū)租戶，覆蓋中國(guó)幾乎所有區(qū)縣的物流公共設(shè)施產(chǎn)業(yè)布局。

并且，截至 2022 年 9 月，京東集團(tuán)公司做為中國(guó)最小的零售集團(tuán)公司，活躍用戶數(shù)少于 5.88 億，京東自營(yíng)的當(dāng)日達(dá)和次日達(dá)線上訂單，均需依托于其構(gòu)建的龐大物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。

目前，京東物流的租約長(zhǎng)度為 5 年 -6 年，高于領(lǐng)域平均水平 3 年，穩(wěn)定性較高。同時(shí)，房租快速增長(zhǎng)率為 2-3%，出租率為 100%，折現(xiàn)率為 8%，產(chǎn)品對(duì)于基礎(chǔ)建設(shè)資產(chǎn)估值處在合理區(qū)間。

招募說(shuō)明書(shū)表明，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)建設(shè) REIT 在 2023 年度可供分配金額預(yù)計(jì)為 7026.29 萬(wàn)元，以擬募集資金金額 16.38 億元排序，2023 年度凈現(xiàn)金分派率將達(dá)到 4 %。

04

投資投資收益明顯體現(xiàn)高價(jià)值

縱觀亞洲地區(qū)及亞洲 REITs 發(fā)展，倉(cāng)儲(chǔ)物流均是 REITs 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局的賽車場(chǎng)之一。

從海外 REITs 發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，以倉(cāng)儲(chǔ)物流為主的美國(guó)輕工業(yè) REITs 市值占比從 2010 年約 5%，提升至 2020 年的 11%。最新信息表明，即便 2022 年美國(guó) REITs 消費(fèi)市場(chǎng)遭受大幅降溫，但輕工業(yè)物流 REITs 受益于供需緊張、房租快速增長(zhǎng)，仍保持延展性。

再以新加坡豐樹(shù)集團(tuán)公司為例，做為亞洲地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理集團(tuán)公司，目前已在新加坡交易所上市 3 只 REITs。其中，豐樹(shù)物流 Mapletree Logistics Trust ( MLT ) 做為聚焦亞太區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)公共設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)的 REITs，從上市至 2021 年資本利得為 184%，含股息的總回報(bào)為 345%，中長(zhǎng)期持有投資收益明顯。

而如豐樹(shù)、安博、大眾倉(cāng)儲(chǔ)等的倉(cāng)儲(chǔ)物流代表企業(yè)，在各國(guó)對(duì) REITs 的大力扶植下，以基金化做為支撐力，加速規(guī)模擴(kuò)張，從而搶得物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先機(jī)，也為投資人帶來(lái)穩(wěn)定甚至超額的目標(biāo)股息投資收益。

目前，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs 尚處在發(fā)展初期，該賽車場(chǎng)今后亦將成長(zhǎng)為投資者重點(diǎn)配置領(lǐng)域。

需要提及的是，公募 REITs 的投資收益特征相對(duì)穩(wěn)健且具備可供分配投資收益強(qiáng)制股息機(jī)制，相對(duì)于短期操作波動(dòng)獲益，更適合中長(zhǎng)期持有。嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)建設(shè) REIT 將于 2 月 8 日正式上市，敬請(qǐng)關(guān)注！

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