全球房商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和咨詢咨詢公司戴德梁行近日對外發(fā)布了最新中國高檔物流倉儲消費市場的研報，預(yù)計明年中國高檔物流倉儲消費市場增量突破1億中國方米。“這個規(guī)模對中國高檔物流倉儲消費市場來說，將是標(biāo)志性的事件。”戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵解釋說，中國高檔物流倉儲消費市場增量在今年第二會計年度達至了9497中國方米，比第一會計年度快速增長了481中國方米，總體消費市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。按照此前每個會計年度500中國方米左右的快速增長速度，中國高檔物流倉儲消費市場規(guī)模即將突破1億中國方米。

浙江庫存量居前

截至第二會計年度數(shù)據(jù)，江蘇、廣東和上海的高檔物流倉儲消費市場增量位居前三且今后供應(yīng)（2022Q3-2024）總體量較大。這三個地區(qū)的消費市場整體表現(xiàn)良好且市場需求堅挺，今后庫存量帶來的租用阻力很小。這三個地區(qū)的供地緊張，一手地交易較少，導(dǎo)致今后庫存量快速增長預(yù)計減緩，這些地區(qū)受到投資人重點高度關(guān)注。

安徽、浙江和貴州今后庫存量占現(xiàn)有增量的比例位居前三。其中，浙江由于市場需求堅挺，消費市場面臨的阻力很小，未變投資人目標(biāo)投資地區(qū)。安徽和貴州增量小，今后庫存量造成的租用阻力也很小。而部分今后庫存量較大的城市，預(yù)計在短期內(nèi)面臨一定租用阻力。

全省部分城市高檔物流倉儲消費市場庫存量

華東區(qū)作為全省最大的高檔物流倉儲消費市場，占到了全省增量的36%左右，達至約3400中國方米。其次為華北區(qū)約2700中國方米、華南區(qū)約1300中國方米、西南區(qū)約1200中國方米，以及華中區(qū)約900中國方米。

從房租的角度看，全省高檔物流倉儲消費市場平均值房租為33.1元/月/中國方米，其中房租最低的是華南區(qū)，達至了38.4元/中國方米/月，一定程度上是受益于目前整個大灣區(qū)概念的投資熱度。其次為華東區(qū)約37.9元/中國方米/月、華北區(qū)約30.4元/中國方米/月、華中區(qū)約26.4元/中國方米/月，以及西南區(qū)約26.1元/中國方米/月。

從空置來看，全省高檔物流倉儲消費市場平均值空置為15.9%，華南區(qū)及華東區(qū)的空置較低，分別為12.2%及12.4%。

“房租低同時空置也低的省份是機會型消費市場，如江西、陜西、廣西等省份；房租高而空置低的省份為成熟消費市場，如北京、上海、廣東等省份?！碧K智淵進一步分析說，庫存量最大、房租高、空置低的華東區(qū)高檔物流倉儲消費市場，仍是投資人高度關(guān)注重點，供需兩旺的浙江省份將是華東區(qū)的交投活躍點。

華東區(qū)今后庫存量為1774中國方米，浙江、江蘇、上海和安徽今后庫存量分別為708萬、581萬、293萬和192中國方米。

華東消費市場專業(yè)化

截至第三會計年度數(shù)據(jù)，華東區(qū)高檔物流倉儲消費市場增量為3428中國方米，其中增量最大的地區(qū)為江蘇，達至1462中國方米。上海、浙江和安徽的增量分別為945萬、850萬和171中國方米。

從房租角度來看，華東區(qū)高檔物流倉儲消費市場平均值房租為37.9元/中國方米/月，環(huán)比持續(xù)上升0.28%。房租最低的是上海，達至47.8元/中國方米/月，環(huán)比持續(xù)上升0.65%；浙江、江蘇和安徽的房租分別為環(huán)比持續(xù)上升0.59%至35.7元/中國方米/月、環(huán)比微漲0.18%至34.1元/中國方米/月、環(huán)比下降2.49%至27.7元/中國方米/月。

總體房租下跌的同時空置下降，華東區(qū)高檔物流倉儲消費市場平均值空置為12.4%。其中空置最低的是浙江，環(huán)比下降1.04個百分點至14.7%；安徽、江蘇和上海的空置分別為環(huán)比下降至14.5%、環(huán)比下降2.17個百分點至12%、環(huán)比下降至10.6%。

受疫情影響，上海生鮮肉類、保供肉類市場需求快速增長，B2C類消費類市場需求減弱，但B2C、快運快遞未變第三會計年度上海高檔物流倉儲消費市場主要租客。

環(huán)滬省份制造業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，制造業(yè)市場需求函件增加。上海省份及昆山省份高檔物流倉儲消費市場總體仍是供應(yīng)緊張且房租較高，租客為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級地區(qū)（太倉、常熟）。此外，上海及環(huán)滬省份政府對租客入駐的注冊納稅要求嚴(yán)格，部分租客到期后需更換優(yōu)質(zhì)租客。

值得注意的是，總體華東區(qū)高檔物流倉儲消費市場呈現(xiàn)出更專業(yè)化發(fā)展的趨勢。一方面，政府對倉庫的消防安全性要求及審查提高，消防不合規(guī)倉庫內(nèi)的油、酒、化學(xué)品等丙類商品開始清理出庫，同時租客對高檔物流倉儲商品細(xì)分及消防安全意識提高，所以第三會計年度丙類商品供需快速增長?！案邫n物流倉儲商品的基本防火標(biāo)準(zhǔn)為丙二級，丙類比丙二級安全級別更高?！碧K智淵分析道，丙類商品可以儲存特用商品，這類商品的消費市場供應(yīng)缺口增加。

另一方面，隨著線下餐飲及商超零售的經(jīng)營逐步恢復(fù)常態(tài)，肉類玻璃鋼菜市場需求堅挺，與此同時，肉類玻璃鋼菜的網(wǎng)上訂購量也大幅增加，致使結(jié)合中央廚房、肉類加工模式的多溫庫商品市場需求增加，以滿足消費市場肉類存儲市場需求的同時保障肉類安全及肉類新鮮度。

“冷庫改造市場需求呈現(xiàn)出堅挺態(tài)勢，總體冷鏈?zhǔn)袌鲂枨笕员３种焖僭鲩L態(tài)勢?！碧K智淵表示，總體華東區(qū)高檔物流倉儲消費市場租賃函件仍整體表現(xiàn)積極，但是租客談判周期較長，空置工程項目招商周期延長。受第四會計年度B2C促銷旺季影響，預(yù)計華東區(qū)高檔物流倉儲消費市場市場需求短期內(nèi)拉升，空置有望降低。

物流商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)活躍

“第三會計年度，國內(nèi)總體高檔物流倉儲消費市場房租呈現(xiàn)出下降趨勢，導(dǎo)致主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基金及物流開發(fā)商資金收緊，工程項目投資對地區(qū)要求趨于嚴(yán)苛。此外，政府對產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、稅收及投資強度要求提高，投資人對上海及環(huán)滬省份投資熱門城市的投資標(biāo)的更加精挑細(xì)選?！碧K智淵強調(diào)，物流金融資產(chǎn)投資交易趨緊只是相對前幾個會計年度而言，房租整體表現(xiàn)往往滯后經(jīng)濟實際情況約一個會計年度。實際上，物流商業(yè)地產(chǎn)在近幾年整個中國房商業(yè)地產(chǎn)消費市場一直是很火的一個主題，也是投資人很高度關(guān)注的一個點。上海、蘇州、無錫、杭州、嘉興等投資熱門城市仍受投資人高度關(guān)注。

在戴德梁行最新發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)投資消費市場研報中也提到：從中國整個房商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來看，物流金融資產(chǎn)包工程項目投資熱度不減，預(yù)計第四會計年度物流類型工程項目成交總額將顯著提高；多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預(yù)計第四會計年度物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等類型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。

今年以來，一些非物流商業(yè)地產(chǎn)運營商，而是純資金方，也進入物流商業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域，購買大量的商品。根據(jù)一些基金資金過去幾個會計年度在房商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的主要投向發(fā)現(xiàn)，大量資金集中在物流商業(yè)地產(chǎn)，比如：新創(chuàng)建集團宣布向嘉民集團收購位于成都及武漢的六項物流金融資產(chǎn)女團，總代價約為22.9億元；摩根士丹利宣布收購位于長三角省份的21中國方米金融資產(chǎn)女團，該金融資產(chǎn)女團覆蓋南通、太倉、蘇州和嘉興；領(lǐng)展擬以9.47億元向東百集團收購位于常熟、嘉興的3個物流金融資產(chǎn)女團。

由于第二會計年度物流金融資產(chǎn)包交易整體表現(xiàn)活躍，物流商業(yè)地產(chǎn)運營商全省增量占比排名出現(xiàn)小幅度調(diào)整。占有率最低的未變普洛斯，但份額繼續(xù)縮小至不足整個消費市場的四分之一。其次為萬緯、寶灣、易商、安博、宇培、豐樹、深國際、嘉民、新宜、京東、平安、第一產(chǎn)業(yè)集團、蘇寧、菜鳥、樂歌、維龍等。

“可以看到，投資人在上海這個高檔物流倉儲用地稀缺的消費市場，會匹配更有競爭力的商品?！碧K智淵舉例說，第三會計年度入市的金山新材料供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)基地（丙類）商品，是新宜在去年獲取的上海物流倉儲用地上呈現(xiàn)出的首批商品。

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