一、行業(yè)背景及政策

（一）政策背景

近年來，隨著我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入，作為“補(bǔ)短板”中的重要一環(huán)、冷鏈物流行業(yè)的發(fā)展受到了政府的高度重視，從中央到地方、從頂層設(shè)計(jì)到配套政策，各級政府不斷加大對于冷鏈物流行業(yè)的政策支持力度，政策紅利從稅收、供電、基礎(chǔ)設(shè)施延伸到包括融資、信息平臺(tái)建設(shè)等多個(gè)方面。冷鏈倉儲(chǔ)作為冷鏈物流重要一環(huán)，也是資產(chǎn)最重一環(huán)，結(jié)合我司當(dāng)前業(yè)務(wù)方向，本文著重分析冷鏈倉儲(chǔ)行業(yè)。

2019年7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議提出要穩(wěn)定制造業(yè)投資，實(shí)施城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程。此次為冷鏈物流行業(yè)首次被納入政治局會(huì)議議題，產(chǎn)業(yè)政策高度前所未有，行業(yè)需求有望得到加速釋放。

此次中央政治局會(huì)議將加速城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)作為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域提出，必將有效提升冷鏈物流行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的特殊地位，引導(dǎo)相關(guān)資源不斷注入，加速改善我國冷鏈物流行業(yè)相對落后面貌，縮小與發(fā)達(dá)國家之間差距，促進(jìn)消費(fèi)升級，不斷推動(dòng)我國消費(fèi)水平向更高層次邁進(jìn)。

（二）行業(yè)發(fā)展機(jī)遇

冷鏈物流行業(yè)隨工業(yè)化進(jìn)程應(yīng)運(yùn)而生，在人們對生活品質(zhì)要求的提升、電商興起、政策扶植等一系列有力因素的作用下，以冷庫為點(diǎn)以運(yùn)輸為紐帶的冷鏈物流行業(yè)在中國迅速發(fā)展。根據(jù)羅蘭貝格咨詢公司預(yù)測，中國的冷鏈物流行業(yè)2019年市場規(guī)模將高達(dá)5800億元。到2025年，冷鏈食品的需求將增長至4.5億噸。

盡管中國冷鏈?zhǔn)袌霭l(fā)展態(tài)勢良好，但由于起步晚，中國的冷鏈行業(yè)發(fā)展仍較為滯后，尤其是與國外市場相比，仍存在著較大的差距?，F(xiàn)以冷庫為代表的冷鏈倉儲(chǔ)市場為例：

（1）人均冷庫保有量

2018年，世界主要發(fā)達(dá)國家人均冷庫保有量為0.3立方米/人，荷蘭最高達(dá)到了1.14立方米/人，俄羅斯、印度、加拿大等人口及國土面積大國為0.1-0.3立方米/人，中國人均冷庫保有量不足0.07立方米/人，是俄羅斯、印度的30%、美國的25%、英國的19%、荷蘭的6%。

（2）行業(yè)普及度

從行業(yè)滲透情況來看，我國肉類蔬果等主要食品行業(yè)冷鏈技術(shù)應(yīng)用程度顯著低于發(fā)達(dá)國家，由此導(dǎo)致我國相關(guān)食品在儲(chǔ)藏及流通環(huán)節(jié)的成品損耗率是發(fā)達(dá)國家的3至5倍。

（3）行業(yè)集中度及利潤率

從競爭格局看，中國冷鏈物流行業(yè)處于較早期階段，集中度低，企業(yè)規(guī)模小。根據(jù)中物聯(lián)冷鏈委統(tǒng)計(jì)，2016年中國百強(qiáng)企業(yè)收入總額不足冷鏈?zhǔn)袌龅?0%，美國前5強(qiáng)冷庫企業(yè)占市場份額約63%，而從 2016年中國冷鏈物流百強(qiáng)企業(yè)排名來看，前10家企業(yè)總收入占百強(qiáng)企業(yè)總收入的48.5%，前20家企業(yè)總收入占百強(qiáng)企業(yè)總收入的61.4%。

對于冷庫企業(yè)而言，規(guī)模及行業(yè)集中度不足必然導(dǎo)致企業(yè)邊際成本居高不下，集中體現(xiàn)在用工成本高企及信息化管理體系缺失等問題上，最終將直接影響企業(yè)利潤率。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，與行業(yè)發(fā)展相對成熟、行業(yè)集中度較高的美國冷鏈企業(yè)相比，中國冷鏈企業(yè)的利潤率普遍偏低。未來，隨著國內(nèi)相關(guān)電商及物流巨頭的相繼入局，規(guī)?；?jié)約化的發(fā)展理念必將促進(jìn)冷鏈物流行業(yè)迎來新一輪的快速增長。

（三）多因素協(xié)同驅(qū)動(dòng)，行業(yè)未來需求空間巨大

1.城鎮(zhèn)化率與居民收入不斷提升、消費(fèi)升級促進(jìn)行業(yè)發(fā)展

我國城鎮(zhèn)化道路起步較晚，尚處初級階段，有較大的發(fā)展空間。在聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署發(fā)布的《2013中國人類發(fā)展報(bào)告》中，預(yù)計(jì)到 2030 年，中國將新增 3.1 億城市居民，屆時(shí)中國城市人口總數(shù)將超過 10億，城鎮(zhèn)化率將達(dá)70%。城市居民無法實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品等食品的自產(chǎn)自銷，將帶動(dòng)肉禽蛋、水產(chǎn)品、乳制品等易腐食品和反季節(jié)蔬菜水果的消費(fèi)總量；城鎮(zhèn)化進(jìn)一步推動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品規(guī)?；?、集中化、區(qū)域化生產(chǎn)，因此加大了食品消費(fèi)需要通過冷鏈物流方式實(shí)現(xiàn)由產(chǎn)地向城市輸送的需求。

隨著我國城鎮(zhèn)化道路的不斷推進(jìn)，我國城鎮(zhèn)人口持續(xù)增加，而在城市地區(qū)居民的食品結(jié)構(gòu)中，易腐食品占比較大，易腐食品的生產(chǎn)流通極度依賴完善的冷鏈物流體系支持。同時(shí)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局提供的最新數(shù)據(jù)，2018年我國人均 GDP 達(dá)到9780 美元，同比增長11%，接近中等偏高發(fā)達(dá)國家水平，城鎮(zhèn)人均可支配收入28228元，同比增長6.5%。保持了較好的增長態(tài)勢。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率的提升及人均收入的增長將顯著改善居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，在食品消費(fèi)領(lǐng)域，生鮮類食品需求往往得到極大挖掘。冷鏈物流及相關(guān)配套行業(yè)增長動(dòng)能將充分釋放。

2.生鮮電商快速崛起，冷鏈行業(yè)迎來發(fā)展新契機(jī)

近年來，隨著人們消費(fèi)能力的加強(qiáng)和互聯(lián)網(wǎng)普及率的提升，尤其是隨著移動(dòng)支付的興起，電子商務(wù)已經(jīng)成為許多人的主要購物方式。人們的網(wǎng)購商品逐漸由 3C數(shù)碼家電、服裝、化妝品等發(fā)展到鮮花、蔬果等生鮮產(chǎn)品，我國生鮮電商市場增長迅速，生鮮商的崛起，帶動(dòng)了冷鏈物流的快速發(fā)展。

3.冷鏈物流行業(yè)發(fā)展趨勢

冷鏈物流企業(yè)演變?yōu)榭萍脊?、生活服?wù)類大數(shù)據(jù)運(yùn)營公司，也是實(shí)現(xiàn)新經(jīng)濟(jì)人群消費(fèi)體驗(yàn)的關(guān)鍵，成為受人愛戴和重視的行業(yè)。

按照“互聯(lián)網(wǎng)+”趨勢影響，冷鏈物流企業(yè)可以通過“科技手段”和“大數(shù)據(jù)抓取”，提前分析、預(yù)測、決策、調(diào)控物流行為，實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸線路、車型、空載配貨、誠信體系的智能化運(yùn)營管理。

發(fā)展冷鏈供應(yīng)鏈。隨著“中國制造2025”的進(jìn)一步推進(jìn)，與生產(chǎn)制造業(yè)息息相關(guān)的供應(yīng)鏈體系建設(shè)也在不斷升級，降本增效，打造服務(wù)全球化的柔性供應(yīng)鏈體系也變得越來越重要。同時(shí)，結(jié)合當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)下的平臺(tái)型企業(yè)發(fā)展，也給物流帶來很多的創(chuàng)新?！爸袊飞虡I(yè)化”、“農(nóng)產(chǎn)品商品化”正在形成，全程供應(yīng)鏈服務(wù)將更受客戶青睞?！肮?yīng)鏈金融”、“代收貨款”、“貨品保險(xiǎn)”等物流金融產(chǎn)品正在快速衍生，冷鏈物流的資金問題在未來有望成為熱點(diǎn)。

打造“買全球”、“賣全球”、“運(yùn)全球”的新業(yè)態(tài)。在未來，通過業(yè)務(wù)、機(jī)制、模式及平臺(tái)實(shí)現(xiàn)各個(gè)業(yè)態(tài)的協(xié)同，打造線上、線下運(yùn)營平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)物流網(wǎng)絡(luò)的全國布局;通過“原產(chǎn)地采購”、“跨境運(yùn)輸”、“通關(guān)檢疫”、“倉儲(chǔ)加工”、“配送分銷”、“金融增值”等服務(wù)形成“買全球”、“賣全球”、“運(yùn)全球”的新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)商流、物流、信息流和資金流的有效整合，形成“商物流”新模式；通過“自建自營”、“對外合作”、“投資并購”、“產(chǎn)業(yè)基金”等方式，加快推進(jìn)平臺(tái)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)布局，構(gòu)建全新冷鏈生態(tài)體系。

二、我國冷鏈物流企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）冷庫保有量

中冷聯(lián)盟2019年調(diào)研全國1832家企業(yè)，總庫容量約為4600萬噸，較2008年850萬噸增長超5倍。

根據(jù)2012年-2019年數(shù)據(jù)調(diào)研分析，我國冷庫每年以15-20%的速度增長，預(yù)計(jì)2020年我國冷庫保有量將突破6000萬噸。

全國冷庫保有量排名：山東、廣東、上海、福建、河南、遼寧、江蘇、天津、浙江、湖南，主要冷庫集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角、珠三角及環(huán)渤海等地區(qū)。

冷庫結(jié)構(gòu)分類：土建型冷庫占比70.3%；鋼結(jié)構(gòu)型冷庫21.6%；混合型冷庫占比8.1%。

冷庫溫區(qū)分類：低溫庫占比71.8%；中溫庫占比12.7%；高溫庫占比10.5%；氣調(diào)庫占比4.3%；速凍庫占比0.5%。

冷庫制冷劑使用情況：目前國內(nèi)已經(jīng)建成CO?制冷冷庫約150座，庫容量約450萬噸，約占全國冷庫總量10%。

（二）冷庫百強(qiáng)企業(yè)占比分析

百強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營管理冷庫約1619萬噸，占比全國冷庫總?cè)萘拷咏?0%。百強(qiáng)企業(yè)中，冷庫容量超過30萬噸的企業(yè)共16家，10-30萬噸企業(yè)31家，10萬噸以下53家，行業(yè)超大型企業(yè)偏少。

百強(qiáng)企業(yè)按照企業(yè)主營業(yè)務(wù)分類，農(nóng)批園區(qū)型企業(yè)47家，綜合物流企業(yè)37家，食品商貿(mào)企業(yè)12家，物流地產(chǎn)企業(yè)4家。

百強(qiáng)企業(yè)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，其中48家企業(yè)有建庫計(jì)劃，擬建容量達(dá)到1019.5萬噸。其中：22家綜合物流型企業(yè)擬建505.5萬噸，21農(nóng)批園區(qū)型企業(yè)擬建453.5萬噸，4家食品商貿(mào)型企業(yè)擬建40萬噸，1家物流地產(chǎn)型企業(yè)擬建11萬噸。

（三）冷庫分類

1.按照流通速率分為流通型冷庫和倉儲(chǔ)型冷庫。

2.按照所處區(qū)域分為產(chǎn)地型冷庫、銷地型冷庫、中轉(zhuǎn)型冷庫。

3.按照服務(wù)客戶特點(diǎn)分為市場交易型冷庫、電商型冷庫、商超型冷庫、廠家型冷庫。

4.按照商業(yè)模式分為倉儲(chǔ)服務(wù)型冷庫、運(yùn)輸服務(wù)型冷庫、出租服務(wù)型冷庫、市場服務(wù)型冷庫。

（四）冷鏈物流客戶分類

三、全國2019年冷庫分析

（一）冷庫求租情況分析

據(jù)鏈庫網(wǎng)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2019上半年全國冷庫需求超過140萬立方，與2018年同期相比相差不大，說明冷庫市場需求并沒有大幅增加。冷庫需求主要集中在北京、上海、廣東、福建、天津、浙江、江蘇、山東、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大。從圖中可以明顯看出，這些地區(qū)多為一線城市、沿海省市和農(nóng)產(chǎn)品、食品大省，冷庫需求與經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、流通屬性掛鉤。

（二）不同類型企業(yè)的冷庫需求情況分析

從鏈庫平臺(tái)上企業(yè)求租冷庫情況來看，如圖所示，第三方冷鏈物流企業(yè)對冷庫的需求更大占比38.45%，其次是生鮮電商和餐飲企業(yè)。這些租賃方求租冷庫的主要原因有：業(yè)務(wù)量增加，擴(kuò)租冷庫；季節(jié)性需求，臨時(shí)租庫進(jìn)行周轉(zhuǎn)；現(xiàn)租冷庫到期或拆遷，另找其他冷庫；啟動(dòng)新項(xiàng)目，需要增加城市冷庫網(wǎng)點(diǎn)。

（三）2019年上半年主要城市冷庫租賃價(jià)格行情

影響冷庫租賃價(jià)格的主要因素：

1.冷庫交通地段

交通越便利，地理位置越優(yōu)越的冷庫，租賃價(jià)格相對也會(huì)更高，緊鄰農(nóng)貿(mào)市場、交通要道等區(qū)域位置的冷庫，收費(fèi)要高于交通不方便地區(qū)。

2.冷庫租賃的源頭

大多數(shù)冷庫方都是包倉租賃下來，然后再組建團(tuán)隊(duì)對外招租，很多中小商家對冷庫面積需求比較小，分租的話就要付出很高的租金。

3.冷庫計(jì)費(fèi)方法

有的冷庫會(huì)根據(jù)存儲(chǔ)貨量的多少、產(chǎn)品特性、季節(jié)等因素浮動(dòng)計(jì)費(fèi)，這種出租計(jì)費(fèi)大大提高了商戶的租金成本。

4.冷庫設(shè)施設(shè)備損耗及不足

冷庫基礎(chǔ)設(shè)施的損耗，冷庫能耗較高，導(dǎo)致溫度不好控制，達(dá)不到貨品應(yīng)儲(chǔ)存溫度。

（四）2019年上半年部分在建及投產(chǎn)冷庫項(xiàng)目

四、安徽冷鏈倉儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）安徽與周邊地區(qū)差距

1.總量比較

從安徽及周邊地區(qū)冷鏈倉儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展情況來看，我省目前行業(yè)發(fā)展水平不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于北京、上海等國內(nèi)發(fā)達(dá)城市、與鄰近省份也存在不小差距，我省冷鏈倉儲(chǔ)行業(yè)目前呈現(xiàn)出低庫容、高集中、零散式及信息化程度不足等特點(diǎn)。

2.人均保有量對比

與周邊鄰近省份相比，我省目前無論是冷庫總量還是人均保有量都相對滯后，與河南、湖北一樣、作為我國重要的糧食及果蔬產(chǎn)出大省，冷鏈倉儲(chǔ)基礎(chǔ)條件的落后，造成了冷鏈物流在生產(chǎn)源頭缺乏預(yù)冷，產(chǎn)生源“斷鏈”。局部供需的不匹配和冷鏈運(yùn)輸能力不足限制了我省相關(guān)食品產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，冷鏈倉儲(chǔ)市場與人口、糧食果蔬產(chǎn)量的不匹配，決定了我省冷鏈倉儲(chǔ)未來成長的空間依然較大。

（二）冷鏈倉儲(chǔ)企業(yè)分布情況

目前安徽涉及冷鏈物流企業(yè)98家，其中合肥36家，阜陽9家，蕪湖7家，滁州7家，四個(gè)區(qū)域占整個(gè)安徽的60%，其中合肥占36.7%。我省冷庫企業(yè)與周邊地區(qū)相比，總庫容量偏小，且單庫體量小，整體市場競爭力較弱。

五、客戶需求、適用產(chǎn)品與操作策略

（一）客戶需求

需求主要體現(xiàn)在：

1.冷庫投資較大且投資回收期長，有中長期融資需求；

2.冷庫投資者一般抵押物有限，取得銀行長期貸款困難，短期流動(dòng)資金貸款額度小且使用效率不高，有中長期融資需求；

3.冷庫市場培育期內(nèi)，商戶租金不足覆蓋資金成本，有前少后多的還款計(jì)劃融資需求；

4.鑒于冷庫投資回收期較長，冷庫投資者會(huì)兼營其他投資回收期較短且利潤可觀的項(xiàng)目，如加工、分揀、包裝、運(yùn)輸?shù)?，有中長期投資融資需求；

5.冷庫企業(yè)的租客涉及貨品市場價(jià)格有一定波動(dòng)，且一般要求先款后貨，租客自身輕資產(chǎn)運(yùn)營較多，銀行融資困難且流程繁瑣，有短期融資需求。

（二）適用租賃產(chǎn)品

1.售后回租

即以冷庫及庫內(nèi)設(shè)備作為融資租賃標(biāo)的物，冷庫投資者已經(jīng)具有產(chǎn)權(quán)的，采取融資租賃售后回租操作，即租賃公司出資購買并回租給冷庫投資者使用，租賃公司按期收取租金。

2.直接租賃

冷庫投資者不具有產(chǎn)權(quán)或者不具有完全產(chǎn)權(quán)的，采取融資租賃直接租賃操作，即租賃公司幫助冷庫投資者購買指定設(shè)備，租給冷庫投資者，按期收取租金。

（三）操作策略

1.融資租賃標(biāo)的物的選擇

（1）制冷及保溫系統(tǒng)設(shè)備，如：壓縮機(jī)、保溫系統(tǒng)等；

（2）物流系統(tǒng)設(shè)備，如:叉車、堆垛機(jī)、垂直提升機(jī)、貨架等；

（3）食品加工設(shè)備；

（4）分揀包裝設(shè)備；

（5）備電設(shè)備；

（6）消防設(shè)備，如：消防及噴淋設(shè)備等；

（7）機(jī)房設(shè)備。

注：若冷庫房產(chǎn)未做抵押且未做過融資租賃，冷庫整體含建筑（含保溫系統(tǒng)）及設(shè)備可全部作為融資租賃標(biāo)的物。

2.主要增信措施

（1）實(shí)控人夫妻雙方連帶責(zé)任擔(dān)保；

（2）關(guān)聯(lián)企業(yè)連帶責(zé)任擔(dān)保；

（3）股權(quán)質(zhì)押；

（4）土地、房產(chǎn)、在建工程抵押；

（5）動(dòng)產(chǎn)抵押；

（6）貨品抵押/倉單質(zhì)押；

（7）應(yīng)收賬款質(zhì)押；

（8）重點(diǎn)資金賬戶管理；

（9）業(yè)務(wù)系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)控；

（10）設(shè)備監(jiān)管，即冷庫投資者違約的前提下我司可采取設(shè)備控制措施，如停止制冷機(jī)組運(yùn)行，停止電梯運(yùn)行等，此項(xiàng)應(yīng)提前在合同約定租賃公司免責(zé)條款；

（11）經(jīng)營權(quán)質(zhì)押。

3.貸后管理

采取定期和不定期的對租賃物、抵押物、質(zhì)押物進(jìn)行清點(diǎn)查驗(yàn)、了解其存放情況、狀態(tài)等，并做好登記；有數(shù)據(jù)系統(tǒng)的，定期導(dǎo)出冷庫經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行分析整理、留存，異常報(bào)警，對于優(yōu)質(zhì)客戶可進(jìn)行營銷拓展。

4.保險(xiǎn)

為租賃標(biāo)的物和抵押貨品投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)+地震險(xiǎn)。

5.人才培養(yǎng)

專業(yè)人才培養(yǎng)。加強(qiáng)對冷鏈物流+供應(yīng)鏈+金融專業(yè)人才的培養(yǎng)，掌握行業(yè)規(guī)律，降低資金投放風(fēng)險(xiǎn)，增加投放回報(bào)。

六、結(jié)論

綜上所述，冷鏈倉儲(chǔ)行業(yè)市場容量巨大，有著穩(wěn)定可靠的資金流且增長趨勢明顯，已經(jīng)列入我司戰(zhàn)略導(dǎo)向行業(yè)，我司已經(jīng)在省內(nèi)外與多家冷庫企業(yè)合作，逐步形成自己的核心客戶及產(chǎn)業(yè)布局。

（文|中財(cái)租賃  苗雙江）

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